30.01.2018 01:03 Rozhodujete-li se při rekonstrukci či výstavbě nové koupelny se sprchovým koutem, zda použijete sprchovou vaničku nebo ne, vězte, že při bezchybné realizaci jsou z pohledu rizika poruch obě řešení akceptovatelná. Díky nedostatkům dřívějších dlážděných sprchových koutů s podlahovou vpustí sice panuje obecný názor, že se jedná o rizikovovou variantu. Ale správně udělaný sprchový kout s dlažbou může zcela spolehlivě fungovat. Je ale třeba dát pozor na několik zásadních věcí. Případ z praxe inspektoraPan David se zhruba před rokem nastěhoval se svou rodinou do nového rodinného domu v blízkosti Prahy. Dům před nastěhováním byl sice již dokončen, avšak pan David nechal ještě udělat několik drobných dispozičních úprav, mimo jiné např. změnil rozmístění jednotlivých zařizovacích předmětů v koupelně v přízemí. V nově předělané koupelně se objevil moderní sprchový kout s odtokovým žlábkem v podlaze.Po několika měsíčním užívání koupelny se v zimě začaly objevovat první defekty v podlaze. Dlažba kolem odtokového žlábku začala praskat a nadzvedávat se. Postupem času se kromě mechanických poruch dlažby začaly objevovat i výkvěty solí ve sparách dlažby mimo sprchový kout. Protože podlaha koupelny byla umístěna na terénu, pan David začal mít obavy, zda se něco nestalo s hydroizolací spodní stavby, zda se např. do jílovitého podloží nezačala dostávat odněkud voda, což by způsobilo změnu objemu podloží a tlak na podkladní betonovou desku podlahy přízemí. Defekty dlažby ve sprchovém koutě: prasklina dlaždice v oslabeném místě, nadzvedávání dlažby viditelné zvláště v blízkosti jejich spár V tomto okamžiku se pan David obrátil na odbornou pomoc a pozval na odhalení příčin těchto vad inspektora nemovitostí z Nemopasu. Ten prostudoval dostupnou projektovou dokumentaci, prohlédl detaily soklu domu zvenku, zkontroloval dostupné technologické šachty na pozemku včetně lapačů nečistot dešťových svodů a naštěstí mohl vyloučit příčinu problému spojenou se změnou objemu podloží pod podkladními podlahovými vrstvami na terénu.Pravé důvody problému se skrývaly uvnitř koupelny. V podlaze koupelny bylo nainstalováno podlahové topení a nebylo provedeno správné pružné oddělenýí podlahových vrstev od navazujících konstrukcí stěn. Chybný detail napojení soklového obkladu a dlažby. Spojeno tuhou spárovačkou, po odstranění soklu se navíc ukázalo, že dlaždice byla „naražená“ až téměř na zeď a obkladový soklový pásek na jejím konci „seděl“. Díky tepelné roztažnosti materiálu dlažby a přítomnosti podlahového vytápění došlo k mechanickým poruchám dlaždic a jejich oddělováním od podkladu, neboť díky absenci dilatace po obvodu místnosti se dlažba neměla kam „roztahovat“. Extrémně namáhaná hydroizolační vrstva pod dlažbou ve sprchovém koutu pravděpodobně někde „povolila“ a voda nepronikla do podlahových vrstev. Obrovský tlak vodní páry na difuzně nepropustnou dlažbu pak zřejmě vykonal své… Jak se tedy vyvarovat rizikům podobných poruch ve sprchovém koutě?- Je důležité aplikovat kvalitní hydroizolaci pod dlažbou v celé koupelně, včetně jejího vytažení na stěny ve sprchovém koutě. Pozor je nutné dát zejména na správné systémové napojení hydroizolace na odtokový žlábek a ve styku podlaha-stěna . - Při použití podlahového topení je nutné vrstvy podlahy správně dilatovat a umožnit jejich posuny dané teplotní roztažností - viz schéma. Schematický řez – příklad správného „pružného“ napojení pružně uložených podlahových vrstev k navazující stěně. Kromě samotné pružně provedené spáry mezi dlažbou a soklem je důležitý i systémový dilatační rohový přechod mezi hydroizolací podlahy pod dlažbou a hydroizolací stěny pod obkladem. - Dlážděný kout měl sklon min. 2% směrem k žlábku. Na trhu jsou i prefabrikovaná řešení podlahového sprchového koutu, kdy na hotový osazený výrobek se už jen položí dlažba. - V případě používání velkého proudu vody při sprchování je třeba mít i správně nadimenzovaný odtok. Doporučujeme oddělit sprchový kout od okolní podlahy alespoň mírným zapuštěním nebo schůdkem. - Předpokladem správné funkce je samozřejmě pravidelná údržba, v tomto případě zejména pravidelné čištění odtoku. Z této a dalších provedených inspekcí nemovitostí Nemopas tedy vyplývá, že poruchy a vady staveb se mohou objevovat i u novostaveb a včasné prověření technického stavu nemovitosti či tzv. kontrola výstavby může budoucím uživatelům ušetřit nemalé peníze a starosti. Ing. Jiří Čížek, inspektor nemovitostíhttp://www.inspekcenemopas.czjiri.cizek@nemopas.cz Autor je certifikovaným inspektorem nemovitostí Nemopasu pro region Čechy, oblasti Prahy a Středočeského kraje.
29.01.2018 00:12 Realitní transakce, tedy prodej či pronájem nemovité věci, je ošetřena některými zákony a vyhláškami. Ty krom jiného zahrnují i povinností a práva obou stran realitní transakce, které se týkají technického stavu nemovitosti . V tomto článku přinášíme souhrnou informaci právě o těchto povinostech, právech a příslušných dokumentech. Průkaz energetické náročnosti budovy Asi nejznámější povinností prodávajícího je poskytnout kupujícímu informaci o energetické náročnosti budovy. Je to dáno platným zněním zákona 406/2000 Sb., který po novele z roku 2012 zavedl povinnost předkládat PENB při prodeji a pronájmu budovy.PENB se zpracovává proto, aby byl potenciální kupující nebo nájemník budovy informován o energetické náročnosti kupované nebo pronajímané budovy. Informace o energetické náročnosti je jedním z objektivních údajů, který kupující může či nemusí při nákupu nebo nájmu budovy zohlednit. Aby byl potenciální kupující nebo nájemník budovy správně informován, musí si vlastník budovy pořídit PENB již před samotným inzerováním prodeje nebo nájmu budovy. Výsledná klasifikační třída totiž musí být uvedena již v reklamních a informačních materiálech prodeje nebo pronájmu. Dále musí vlastník budovy umožnit potenciálnímu kupujícímu do PENB nahlédnout a nejpozději v době podpisu smlouvy kupujícímu nebo nájemníkovi PENB také fyzicky předat. Pokud vlastník budovy PENB při prodeji či pronájmu budovy výše uvedené povinnosti nesplní, hrozí mu sankce až 100 000 Kč. Kdy se PENB nemusí zpracovatZákon specifikuje také výjimky, kdy není nutné PENB zpracovat. PENB není nutné zpracovávat:- na budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2 - na budovy, které jsou kulturní památkou, anebo nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci- na budovy navrhované a obvykle užívané jako místo bohoslužeb a pro náboženské účely- na stavbu pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání - na průmyslové a výrobních provozy, dílenské provozovny a zemědělské budovy se spotřebou energie do 700 GJ za rok- na budovy zpravodajských služeb a důležité budovy pro obranu státu. Passport stavby – dokumentace stávajícího stavuKupující nemovitosti by měl dle Stavebního zákona od prodávajícího dostat „výkresovou dokumentaci současného stavu domu“. Ta často neexistuje. Proto by měla být nahrazena vypracovaným tzv. “Pasportem stavby” - viz § 125§ 125Dokumentace skutečného provedení stavby Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.…… Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace , pokud ji stavebník nepořídil sám. Více o této záležitosti se dočtete zde - https://nemopas.cz/clanky/dum_bez_dokumentace Dokumenty vyplývající z Nového občanského zákoníkuNový občanský zákoník platný od roku 2013 v několika paragrafech definuje povinnost – zodpovědnost prodávajícího za informace o technickém stavu nemovitosti. § 2084Prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví. § 2129 Kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno. Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Z těchto paragrafů vyplývá, že kupující by měl být seznámen se skutečným technickým stavem nemovitosti, a v ideálním případě by měl obdržet nějakou formou zprávu o jejím technickém stavu . Na druhou stranu je třeba prodávající upozornit na jejich riziko spojené s těmito paragrafy. Kupujícímu dává Nový občanský zákoník do ruky poměrně účinnou zbraň, jak se z obchodu v průběhu pětileté lhůty vyvléci. .Může například dojít ke změně situace na trhu, jako v roce 2008, a ceny nemovitostí prudce klesnou. Nový majitel pak logicky začne přemýšlet, jak z nevýhodné transakce vycouvat, či si chce vyhlédnout jinou nemovitost. Jeho šancí může být soudní spor s bývalým majitelem s tím, že nebyl předem o stavu nemovitosti dostatečně informován. Řešením, jak se po prodeji vyhnout těmto nepříjemnostem, reklamacím nebo dokonce soudnímu sporu, je provedení kvalitní inspekce nemovitosti a předání tzv. Technického průkazu nemovitosti.„Nechá-li prodávající vypracovat při koupi posudek a s jeho závěry seznámí kupujícího, může to významně zlepšit jeho postavení při případných sporech,“ domnívá se JUDr. Tomáš Hübner z advokátní kanceláře Hübner, Marek, Plewa, Vojáček. „Jen obtížně si potom lze představit úspěšnost námitek kupujícího, že byl prodávajícím nedostatečně informován o stavu nemovitosti, nebo že mu prodávající nějaké vady záměrně zatajil,“ doplňuje JUDr. Tomáš Hübner.
29.01.2018 00:12 Pojmy „inspektor nemovitostí“ a „prověření technického stavu nemovitosti“ už u nás zdomácněly. Mnozí, kteří kupují či prodávají dům, zvažují pozvání odborníka na zjištění technického stavu nemovitosti. Asociace inspektorů zaznamenává meziročně velký nárůst poptávky. Je to logický trend způsobený větší informovaností kupujících a snahami některých férových realitních kanceláří a finančních poradců o kultivaci realitního trhu. Málo kupujících se ovšem rozhodne přizvat inspektora ke koupi rekreační chalupy. Přitom pořízení rekreačního objektu nemusí být levnější než pořízení rodinného domu. Naopak, v dobré lokalitě, kde se další výstavba nepovoluje, může cena za m2 převýšit cenu pražských nemovitostí. A velmi často hrozí, například u roubených chalup, mnohem více rizik než u klasických domů. Chalupy bývají starší než běžné domy. Většina chalup si prošla stádiem chátrání a následné neodborné opravy. Zejména roubenky v pohraničí, po poválečném odsunu původního obyvatelstva, dlouho chátraly. Teprve s novou módní vlnou chalupaření v šedesátých a sedmdesátých letech minulého století se začaly opravovat. Často úpravy probíhaly po vzoru moderního budovatelského ducha panelových sídlišť. To samozřejmě bylo na škodu původnímu rázu lidové architektury. Z technického pohledu se ale za novými obklady z umakartu, pod novým linoleem na dřevěné podlaze, pod eternitovým obložením s azbestem, mohli dále vesele prohánět škůdci a dřevomorka klidně růst. Objekty, které přežily tyto úpravy, byly dále průběžně vylepšovány, půdy na seno byly přestavěny na obytná podkroví a obloženy různými deskami s formaldehydem a izolací z polystyrenu.U těchto „dříve“ rekonstruovaných roubenek i laik často tuší, jaká rizika na něj číhají. Mnohem komplikovanější situace ale bohužel nastává u velkého množství „nově“ zrekonstruovaných chalup a roubenek. Jeden takový příklad se stal v Krkonoších Krásná chalupa v KrkonošíchMovitý cizinec si v devadesátých letech výhodně koupil roubenku. V místní hospodě se seznámil se zedníkem. Tento všeuměl mu nabídl, že celou chalupu opraví. Noví kamarádi si plácli a majitel odjel domů. Samozřejmě peníze tekly rychleji, než probíhaly práce a před příjezdem majitele bylo nutné vše rychle zamaskovat. Chalupa nakonec vypadala velmi reprezentativně. ALE dnes majitel chalupu prodává a zájemce o koupi si pozval na konzultaci inspektora nemovitostí.První co inspektora zarazilo, bylo velké množství elektrických přímotopů montovaných různě po stěnách. Objekt měl ale funkční ústřední vytápění. Při bližším průzkumu sádrokartonového obložení inspektor objevil zamaskované zbytky plísně, nejen lokálně, ale celoplošně! Zateplení podkroví je provedeno velice nekvalitně. Na sádrokartónových stěnách v zimě kondenzuje voda a ta stéká na roubení. A to roubeným stěnám určitě nesvědčí. Průzkum pak ukázal, že roubení je na mnoha místech i v létě vlhké. Některé původní prvky roubení stěn jsou sice vyměněné, ale je použito špatné dřevo, letní a nevysušené. Na tvaru opravené střechy jsou viditelné deformace. Při bližším průzkumu byla nalezena jejich příčina, uhnilá zhlaví stropních trámů.A na chalupě inspektor nalezl řadu dalších velmi závažných pochybení:- v dřevěných částech stavby je aktivní červotoč- zdivo z nepálených cihel-vepřovic je potažené fasádním lepidlem s perlinkou- v klenbách jsou vyřezaná ztužující táhla- nedořešená likvidace odpadních vod - špatný stav komínuZájemci si tedy určitě nekupují bezstarostný rekreační objekt. Osud této chalupy je bohužel těmito nerozumnými opravami prakticky zpečetěn. Viz foto 01-04 Foto 01 - Opravené roubení. Pár indicií nás ale nabádá k pozornosti. Kupičky jemných pilin značí aktivního škůdce. Navazující stěna je vlhká, dřevo vlhkost rychle přebírá. Poklepem kladívkem bylo zjištěno, že jádro dřeva je zcela degradované, profil je vyvalený a přestává plnit svoji funkci. Smutné je, že se nejedná o profil původní, ale již měněný při nějaké dávné rekonstrukci. Fotot 02 - Vlhkost v patě tohoto roubení je způsobena špatným odvodem dešťové vody ze střechy, tato opomíjená drobnost má zásadní vliv na celkovou životnost stavby. Foto 03 - Nepatrné známky stékající vody po zhlaví stropního trámu signalizují velké riziko, že tento důležitý prvek uvnitř degradovaný a hrozí deformace. Fotot 04 - A takto vypadá jiný stropní trám po "odmaskování". Bohužel častěji než na prohlídky před koupí jsou inspektoři zváni na konzultace po koupi. A pak jsou lidé překvapeni, jakou nemovitost koupili a pravidelně zaznívají podobné nářky: „Když tady bylo tak krásně, že jsme se za komín ani nedívali.“ Ale ono za ním bohužel hořelo - viz foto 05. Fotot 05 - Po 12 letech používání bylo při rekonstrukci odkryto azbestové obložení stěny u kouřovodu. K překvapení majitelů nebylo vše zcela v pořádku. Jen zázrakem během let neshořela celá chalupa. Z výše uvedeného by se mohlo zdát, že staré chalupy je lepší a levnější zbourat a postavit si nový kanadský srub. To ale není nutné. Je však potřeba se vyhnout zkratkovitým řešením, kdy majitel bez celkové vize a projektu zadá práci nekvalifikovanému všeumělovi a nekontroluje průběh práce. Inspektoři se občas při své práci setkávají i historickými stavbami, kde majitel s rozvahou a trpělivostí nalezl řemeslníky se srdcem … a výsledek je okouzlující. Taková stavba pak vydrží další stovky let a je ozdobou krajiny. Naše předky z dob normalizace možná omlouvá nedostatek stavebních materiálů i informací. Dnes se ale takto vymlouvat nemůžeme. Naše děti nás za naši lenost neomluví. Snažme se proto rekonstruovat technicky fundovaně a citlivě, a neničme dědictví předků. Ing. Vladimír Sháněl, inspektor nemovitostívladimir.shanel@nemopas.czwww.vimjakbydlim.cz Autor je certifikovaným inspektorem nemovitostí Nemopasu pro region Čechy, oblasti Hradec Králové, Rychnov a Náchod
23.01.2018 00:03 To, že izolace suterénu proti vodě není jednoduchá, je asi již známý fakt. Stejně tak by měli jak odborníci, tak poučená veřejnost již vědět, že v běžných podmínkách je potřebné pro správnou ochranu suterénu proti vlhkosti zřídit drenážní systém. Hlavní inspektor NEMOPAS, Ctibor Hůlka, ukazuje ve svém článku z našeho seriálu Nemoci nemovitostí na jednom konkrétním případě, že není drenáž jako drenář ....
20.01.2018 01:07 Vzrostlé vysoké stromy blízko domu mohou při vichřicích či jiných bujařejších rozmarech počasí poškodit střechu nebo fasádu domu svým pádem. To bylo zřejmě také jedním z motivů, proč je raději nechat pokácet, u majitele jednoho staršího domu ve Středočeském kraji. Ten pak dům prodal novým majitelům a do roka a do dne se začaly dít panečku věci! Novým majitelům rodinného domu bylo jasné, že musí opravit střechu a některé další věci. S čím ale nepočítali, bylo, že v jednom křídle zděného vstupního podlaží se začnou objevovat trhliny, kromě omítky začne opadávat i část tvárnic z obvodového zdiva a že pokoj v montovaném dřevěném druhém podlaží nad postiženým křídlem začne mít nakloněnou podlahu. Vzrostlé stromy v blízkosti stěny na obrázku vlevo byly vykáceny. Začalo docházet k poklesům a nadzvedáváním jednotlivých částí nosné obvodové stěny… Vystrašení novomajitelé si tedy na pomoc a odhalení příčin přizvali inspektora nemovitostí z Nemopasu. Ten při předběžné přípravě před obhlídkou zjistil, že dům leží v oblasti s navlhavými základovými půdami. Dále dle vyjádření původního majitele se žádné podobné vady s narušením statiky objektu dříve neobjevovaly. Během prohlídky při inspekci nemovitosti byl zjištěn pokles částí obvodových stěn postiženého křídla a to v takovém rozsahu, že na několika místech byl přerušen i obvodový ztužující železobetonový věnec pod stropem vstupního podlaží. Nosná konstrukce podlahy se proto naklonila. Příčinou kromě nízké hloubky založení v navlhavých zeminách byl také nejspíš ucpaný okap a svedení dešťových vod k základům… Proč došlo najednou k takovémuto poměrně významnému defektu, když dům předtím žádné podobné známky nevykazoval od svého postavení – tedy zhruba 40 let? Příčina tkví v navlhavých základových zeminách jílovitého typu. Ty mění svůj objem podle vlhkosti. Základy posuzovaného objektu nebyly zřejmě provedeny v bezpečné hloubce, kde by byla již ustálená vlhkost základových zemin. To však dříve nevadilo, neboť blízké vzrostlé stromy odčerpávaly vlhkost svým kořenovým systémem a zemina v podzákladí měla ustálenou vlhkost. Po jejich vykácení a díky ucpání dešťových svodů se však půda v okolí obvodové zdi začala zamokřovat a jílovitá půda začal bobtnat a nadzvedávat základy. Paradoxně tak vykácení dřevin příliš blízko domu pomohlo k výskytu závažných poruch objektu. Kromě trhlin v ploše stěn se začal oddělovat i roh budovy… V tomto případě bylo nutné opravit okapní žlaby a svody a odvést dešťovou vodu co nejdál od domu. Základy se dají prohloubit i dodatečně, v tomto případě však bylo novým majitelů doporučeno spíše postiženou část zbourat a za vyjednanou slevu od původního majitele postavit tuto část znova a pořádně. Rekonstrukce postižené části by totiž vyšla velmi pravděpodobně dráž. Pozor tedy na jakékoliv výkopové či jiné práce v blízkosti základů domů, a to zejména v oblastech s navlhavými základovými zeminami! Je dobré ověřit dostatečnou hloubku základů a postup prací nechat vyprojektovat a dozorovat odborníkem. Ing. arch. Petr Tichota, inspektor nemovitostí http://www.nemopasinspekce.cz petr.tichota@nemopas.cz Autor je certifikovaným inspektorem nemovitostí Nemopasu pro region Čechy, oblasti Prahy a Středočeského kraje. Foto zdroj: Ing. arch. Petr Tichota, Nemopas
